Wo geht die Reise hin?

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz bei Bestandshaltern und Projektentwicklern

Beitrag aus dem Immobilienmanager Ausgabe 1 / 2 2017

Von Rüdiger Salzmann, Geschäftsfüher der Westbridge Advisory

Zuallererst: Der Aspekt Nachhaltigkeit ist in vielen Bereichen der Immobilienwirtschaft zu einem festen Bestandteil des unternehmerischen Handelns geworden. Nachhaltigkeit, bestehend aus ökonomischen, ökologischen und sozialen Aspekten, ist keine Einmalmaßnahme, sondern versteht sich als fortlaufender Optimierungsprozess am gesamten Immobilienbestand.

Für uns als Betriebskostenexperte geht es dabei vor allem um folgende Kriterien: Gebäudeeffizienz, schonender Umgang mit Ressourcen und Abbau schädlicher Emissionen. Im Mittelpunkt unserer Aktivitäten stehen demnach die Reduzierung des Energiebedarfs sowie die Verbesserung der CO2-Bilanz durch Reduktion des Emissionsausstoßes und des Ressourcenverbrauchs in Immobilien.

Bestandshalter: Verbrauch und Kosten reduzieren

Diese Aspekte spielen auch bei Bestandshaltern mittlerweile eine bedeutende Rolle. Insbesondere große Wohnungsgesellschaften haben sich in den vergangenen Jahren dem Thema Nachhaltigkeit verschrieben. Dazu gehören nicht nur der möglichst kostengünstige und klimaneutrale Bezug von Energie, sondern auch die Energieeffizienz der technischen Anlagen in den Objekten. Gerade beim Betrieb von Heizungsanlagen lassen sich regelmäßig große Optimierungspotenziale erschließen und dadurch Verbrauch und Kosten reduzieren.

Der regulatorische Rahmen an einen energieeffizienten Betrieb von Gebäuden und technischen Anlagen wird von der EU unter anderem durch die EUGebäudeenergieeffizienz-Richtlinie vorgegeben. Umsetzung in unserem nationalen Recht findet die Vorgabe der EU unter anderem im Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und der Energieeinsparverordnung (EnEV). Die Durchführung der energetischen Inspektion nach § 12 EnEV ist normative Vorgabe für Eigentümer und Betreiber von Gebäuden und Basis für eine energetische Optimierung technischer

Anlagen. Die energetische Inspektion ist die strategische Ergänzung des Energiecontrollings für effiziente technische Gebäudeanlagen und eine gute Raumklimaqualität.

Kein Wunder also, dass große Bestandshalter von Wohnimmobilien zwischenzeitlich eigene Gesellschaften gegründet haben, welche die gesamte Wertschöpfungskette abbilden und dafür sorgen, dass Energie und Energieeffizienz einen hohen Stellenwert erhalten.

Aber auch bei gewerblichen Objekten gewinnt das Thema Energie und Nachhaltigkeit an Bedeutung; meist ziehen die Bestandshalter hier - wie auch viele Wohnungsgesellschaften – die Hilfe professioneller Beratungsgesellschaften hinzu. Die Stromkosten sind aufgrund der steuerlichen und regulatorischen Gegebenheiten stark gestiegen, sie machen mittlerweile rund 11-12 Prozent der Betriebskosten aus (siehe Oscar-Report). Im gewerblichen Bereich besteht zugleich ein erhöhter Druck zur Umsetzung der Nachhaltigkeit. Denn nicht-nachhaltige gewerblich genutzte Immobilien haben in der Regel höhere Betriebskosten und sind demnach weniger attraktiv für potenzielle Mieter.

Projektentwickler reagieren auf die Marktanforderungen. Energieeffizienz und Nachhaltigkeitsgesichtspunkte sind bei ihnen vor allem aus Verkaufs- und Marketingaspekten interessant. Sie legen besonderen Wert auf den zu erzielenden Verkaufspreis – der bei nachhaltigen Gebäuden deutlich höher ausfallen kann.

Das Facility-Management gewinnt an Bedeutung

Das Facility Management leistet nicht erst seit dem Erscheinen der GEFMA Richtlinie 160 (Nachhaltigkeit im Facility Management) einen wesentlichen Beitrag zur Optimierung des Gebäudebetriebs und der Betriebskosten. Durch eine ergebnisorientierte Instandhaltungsstrategie sowie die bedarfsabhängige Steuerung der technischen Anlagen können die Betriebskosten signifikant beeinflusst werden. Wurden vor einigen Jahren das Energiemanagement in Facility ManagementVerträgen noch als Energiereporting und Verbrauchsdatenerfassung definiert, umfasst es heute das Aufstellen von Energie-Performance-Analysen, Energieinspektionen, Energieeffizienzanalysen, Heizungsanlagenchecks,

energetische Inspektion von Klima- und Lüftungsanlagen nach EnEV und die Schulung der Gebäudenutzer. Mit diesen neuen Aufgaben sind auch die Anforderungen an die Facility Management-Anbieter und die Qualifikation der Mitarbeiter gestiegen. Um einen passenden Facility Management-Dienstleister mit entsprechend qualifiziertem Personal zu finden, setzt die Immobilienbrache vermehrt auf die Beratung in der Ausschreibung und die Qualitätssicherung von Facility Management-Leistungen.

Die Vorteile überwiegen

Natürlich: Mit der Planung oder dem Bau von „Green Buildings“ gehen erhöhte Planungs- und Baukosten einher. In Gebäuden mit einem alten Anlagenbestand kann das Ergebnis der energetischen Inspektion zunächst hohe Investitionen im Rahmen der Anlagenertüchtigung und Erneuerung bedeuten.

Doch die Vorteile überwiegen: geringere Bewirtschaftungskosten, bessere Vermarktungsmöglichkeiten für Projektentwickler, bessere Vermietungsmöglichkeiten der Objekte, eine einfachere Instandhaltung und Wartung. Effiziente Gebäude sind ein Aushängeschild für Eigentümer und Betreiber und steigern Image und Marktwert einer Immobilie.

Neue Vorschriften in Umsetzung und Planung

Im Rahmen des Gesetzes zur Digitalisierung der Energiewende hat die Bundesregierung im Sommer 2016 die schrittweise Einführung von Smart-Metern beschlossen. Das Gesetz sieht vor, dass der Einbau von modernen Messsystemen ab 2017 sukzessiv zu erfolgen hat. Die Überwachung der Energieverbräuche des gesamten Portfolios über intelligente Messsysteme erlaubt es den Eigentümern, die Verbräuche ihres Bestandes in Echtzeit zu kontrollieren und sie nachhaltig und langfristig zu senken.

Im Klimaschutzplan 2050 der Bundesregierung, der auf das Klimaprotokoll von Paris als nationaler Umsetzungskurs folgte, werden für den Klimaschutz im Gebäudebereich erste Ziele definiert. Die gesetzlichen Anforderungen an die Gebäudeeigentümer zur Realisierung eines klimaneutralen Gebäudebestands bis 2050 steigen. Zudem befindet sich die Chemikalien-Klimaschutzverordnung in der

Überarbeitung mit dem Ziel, sie an die EU-F-Gas-Verordnung (EU) Nr. 517/2014 anzupassen. Damit einhergehend werden sich die Anforderungen an technische Anlagen sowie deren Betrieb verschärfen. Die kommenden Neuerungen stellen zudem erhöhte Anforderungen an die Qualifikation des Instandhaltungspersonals.

Um in Richtung Nachhaltigkeit einen großen Schritt voran zu kommen, sind jedoch weitere Maßnahmen nötig. So könnte der Gesetzgeber ineffiziente Gebäude zukünftig finanziell stärker belasten - beispielsweise durch eine Besteuerung. Auch incentivierende Methoden sind denkbar; dadurch würden effiziente Gebäude von Steuererleichterungen profitieren. In jedem Falle wird erkannt werden müssen, dass nur ein energetisches Gesamtkonzept zum Erfolg führen kann. Weg von Insellösungen, hin zu einem All-in-Konzept - darin sehen nicht nur wir den richtigen Ansatzpunkt.