Welche Anlageklassen jetzt noch Sinn machen

Von Prof. Felix Schindler, Head of Research der Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH

Immobilien werden immer teurer und die Ankaufsrenditen sinken weiter – so oder ähnlich könnte man die aktuelle Entwicklung an den Immobilienmärkten zusammenfassen. Einige Skeptiker sprechen hier schon von einer Blase und ziehen bereits Vergleiche zu 2007. Dabei agieren sie jedoch zu voreilig, denn eine umsichtige Investitionsstrategie unter Berücksichtigung einiger Schlüssel-faktoren trägt nach wie vor ihre Früchte.

Tatsächlich unterscheidet sich die aktuelle Entwicklung essenziell von der Situation in den Jahren 2007 / 2008 – sowohl aus Investorenperspektive als auch aus Sicht des Marktes. Allerdings ist eine differenzierte Betrachtung der Märkte und Rahmenbedingungen unbedingt erforderlich, um auch im aktuellen Marktumfeld nachhaltige und werthaltige Immobilieninvestments zu identifizieren, Renditechancen richtig einzuschätzen und gleichzeitig Risiken zu begrenzen bzw. auf Portfolioebene gut zu diversifizieren.

Gerade im Vergleich zu Kapitalanlagen an den Anleihenmärkten, die in den Portfolios vieler institutioneller Investoren einen dominanten Anteil besitzen, weisen Immobilien auch im gegenwärtigen Umfeld weiterhin ein attraktives Renditeniveau auf, das sich deutlich von der Konstellation in 2007 unterscheidet. Lagen die Renditedifferenzen zwischen den Ankaufsrenditen an den Immobilienmärkten und den 10-jährigen Staatsanleihen in 2007 nahe Null bzw. teilweise sogar im negativen Bereich und wurden Immobilien durch die Investoren damit risikoärmer als Staatsanleihen eingestuft, sehen wir derzeit historisch hohe Renditespreads. Obwohl die Ankaufsrenditen in den letzten 12 Monaten insbesondere an den deutschen TOP-7-Standorten nochmals deutlich gesunken sind, hat sich im selben Zeitraum der Renditespread zu deutschen Staatsanleihen nochmals weiter ausgebaut. Auf den Investmentmärkten wird diese Entwicklung trotz der hohen Nachfrage nach Immobilien von einem starken Rückgang des Transaktionsvolumens begleitet. Dies zeigt, dass die Investoren weiterhin ein hohes Risikobewusstsein besitzen und trotz der Angebotsknappheit im Core-Segment sowie des Rendite- und Anlagedrucks nur bedingt bereit sind, höhere Risiken hinsichtlich der Objektqualität, des Mieterbesatzes sowie der Mikro- und Makrolage einzugehen.

Trotz des hohen Kaufpreisniveaus im CoreSegment sollten risikobewusste und sicherheitsorientierte Investoren an dieser Strategie festhalten, um langfristig aus dem Immobilienportfolio möglichst stabile und nachhaltige Cash-Flows sowie einen Wertzuwachs zu erzielen. Dabei sollten insbesondere bei der Makro- und Mikrolage des Investitionsobjektes keine Kompromisse eingegangen werden. Bei der Makrolage ist eine Fokussierung auf wirtschaftsstarke Regionen und Standorte, die positive wirtschaftliche und demographische Wachstumsperspektiven und Rahmenbedingungen besitzen, von besonderer Bedeutung. Ebenso entscheidend für ein erfolgreiches Immobilienengagement ist die Konzentration auf zentrale, etablierte und nachhaltige Mikrolagen am jeweiligen Standort sowie eine professionelle Betreuung des Objektes über den gesamten Lebenszyklus, um objektspezifische Risiken zu minimieren und frühzeitig zu erkennen sowie Chancen zu nutzen.

Auf Fonds- bzw. Portfolioebene gilt es, zum einen die eigene Strategie konsequent umzusetzen und das Portfolio ausreichend zu diversifizieren, um unsystematische Risiken weitgehend zu minimieren, und zum anderen taktisch die sich bietenden Opportunitäten zu nutzen. Insbesondere sollte gerade in der aktuellen Marktphase neben einer Streuung über Standorte und Nutzungsarten auf eine breite Diversifikation hinsichtlich der Mietvertragslaufzeiten sowie der Branchenzugehörigkeit der Mieter und deren Bonität geachtet werden. Auf Objektebene ist eine ausreichende Drittverwendungsfähigkeit und die effiziente Teilbarkeit der Flächen von großer Bedeutung. Als entscheidender Erfolgsfaktor hat sich insbesondere eine Diversifikation über die

Investmentzeitpunkte erwiesen, sprich, eine kontinuierliche Investition der zur Verfügung stehenden Mittel über den kompletten Zyklus hinweg.

Innerhalb des Bürosegments versprechen Bestandsobjekte im zweiten Mietzyklus in etablierten Bürolagen an wachstumsstarken Standorten in der aktuellen Marktphase eine attraktive Ergänzung zu Investments in den TOP-7-Standorten. Diese Objekte besitzen vielfach eine nachhaltige Miete und häufig einen stabilen Mieter mit einer hohen Affinität zum Standort. Gleichzeitig unterliegen diese Objekte nur in eingeschränktem Maße der Konkurrenz durch Neubauten und Projektentwicklungen, da zum einen die nachhaltigen Mietniveaus an diesen Standorten aktuelle Neubaupreise häufig kaum rechtfertigen und zum anderen die Entwicklung von Wohnprojekten deutlich attraktiver ist.