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Warum externes Asset Management?

Die Kapitalanlage in Immobilien ist sehr attraktiv. Vor allem in einem wirtschaftlichen Umfeld mit einer guten Konjunktur und einem sehr geringen Zinsniveau.  Der deutsche Immobilienmarkt erfüllt diese Anforderungen sehr gut. 

  

Nur der Besitz von Immobilien ist allerdings kein Garant für einen wirtschaftlichen Erfolg. Vielmehr ist ein ganzheitlicher und umfassender Managementansatz notwendig, um die Kapitalanlage in Immobilien auch zum Erfolg zuführen. Neben viel Know-how, langer Erfahrung und einem Netzwerk ist auch die richtige Organisation eine wichtige Voraussetzung. Diese Voraussetzungen können Investoren, sofern vorhanden, mit eigenen Strukturen erfüllen oder auf Dienstleister zurückgreifen, die auf das Management von Immobilien spezialisiert sind. Dabei spielt es keine Rolle, welchen gesell-schaftsrechtlichen Hintergrund der Investor hat oder im In- oder Ausland ansässig ist. 

  

Der ganzheitliche und umfassende Managementansatz erfordert neben den kaufmännischen Basisleistungen insbesondere eine besondere Expertise in der Bau- und Projektsteuerung (Refurbishment), der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien. 

  

Diese Seite versteht sich als Plattform zum Austausch und Information zum Thema Asset Management. Es sind alle Interessierte eingeladen, sich aktiv an einem Dialog zu beteiligen. 

  

Neugierig auf mehr Informationen zu den vielfältigen Möglichkeiten und Chancen – die Praxisbeispiele bieten ein breites Spektrum.

Werttreiber im Asset Management

Das Leistungsspektrum von Asset Management ist vielseitig und bietet zahlreiche Möglichkeiten. Wer als Kapitalanleger in Immobilien investiert, kann die unterschiedlichsten Hebel zur Renditeoptimierung ansetzen. Selbst oder durch einen professionellen Asset Manager. Zur den herausragenden Werttreiber gehören die Revitalisierung, das Transaktionsmanagement und das Vermietungsmanagement.


Revitalisierung

Vor der Neuvermietung und schließlich dem Verkauf, den essenziellen betriebswirtschaftlichen Dienstleistungs-Bereichen des Asset Managements, stellt die Revitalisierung von Bürogebäuden einen weiteren v. a. baulich bezogenen Kernwerttreiber für eine nachhaltige Wertsteigerung von Gewerbeimmobilien dar. Je besser der Zustand einer Immobilie ist und je besser diese an ihren vorgesehenen Nutzungszweck angepasst ist, desto höher ist das Mietniveau, das in dem Objekt erwirtschaftet werden kann. 

 

Viele ältere Büroimmobilien entsprechen nicht mehr den aktuellen Marktanforderungen. Sie sind entweder flächenmäßig ineffizient und teuer oder stark abgenutzt oder energetisch unzureichend. Darüber hinaus gibt es viele Büroobjekte, die für ihren Standort ein zu großes Flächenangebot für Einzelmieter bereitstellen. Die Folge ist, dass neue Nutzer und Mieter nur noch schwierig und meist nur mit hohen Preisabschlägen zu finden sind. Es droht oder existiert Leerstand. Die Rentabilität solche Objekte leidet, ebenso wie ihre Marktgängigkeit. Im Rahmen eines Revitalisierungskonzepts kann es jedoch häufig sinnvoll sein, Objekte unter Einbeziehung der standortbezogenen Marktgegebenheiten neu zu positionieren statt sie im bisherigen Zustand zu verkaufen und die Wertschöpfung dem Käufer zu überlassen. Neben der marktbezogenen Einordnung, die später im Rahmen der Neuvermietung umgesetzt wird, kommt es zunächst darauf an, die bauliche Seite solcher Objekte zu verbessern. Hier bietet sich ein breites Spektrum möglicher baulicher Maßnahmen:

  • Neuordnung von Grundrissen soweit möglich durch neue Raumaufteilung Schaffung der Möglichkeit einer kleinteiligen Vermietung durch Abtrennung von Einzelflächen
  • Energetische Sanierung (v. a. Fenster und Dach) 
  • Gestaltung der Außenfassade 
  • Modernisierung der Haustechnik

Zur Umsetzung eines sinnvollen Revitalisierungskonzepts bedarf es einer tiefen Immobilien- und Marktkenntnis des Asset Managers im Bereich Projektentwicklung und Projektmanagement. Dieser wird zunächst die objektseitigen und marktbezogenen Gegebenheiten prüfen und ein Konzept entwickeln, welches eine v. a. rentabilitätsorientierte Maßnahmenplanung vorsieht. In der Umsetzung desselben zeigt sich die Qualität des erfahrenen Asset Managers. Denn es verlangt neben der Koordination der baulichen und behördlichen Erfordernisse (Genehmigungsplanung), vor allem kaufmännische Fähigkeiten.

Eine zeitgerechte Umsetzung innerhalb der Kostenplanung bei Bestandsobjekten stellt zudem auch eine sehr hohe Projektmanagement-Anforderung. 

Gleichzeitig arbeitet der Asset Manager schon während der Umsetzung des Revitalisierungskonzepts an der Neuvermietung bzw. Vermarktung der Flächen.



Transaktionsmanagement

Der Asset Manager oder ein Transaktions-Manager im Asset Management Unternehmen begleitet häufig auch die An- und Verkäufe der Immobilien. Dabei sind Transaktionserfahrung und -geschick sehr von Vorteil für den Kunden. Je erfahrener ein Asset Manager im Transaktionsbereich ist, desto schneller ist er auch in der Lage, auch von großen oder komplexen Objekten ein zutreffendes Gesamtbild  aus einer sehr großen Datenmenge zu entwickeln, um daraus die Marktgängigkeit und den möglichen Preis abzuleiten. Hierbei ist es von Vorteil, wenn der Asset Manager lokal vertreten oder zumindest lokal sehr gut vernetzt ist.

 

Eine valide Objekteinschätzung ist sodann Grundlage der eigentlichen Investitions- oder Desinvestitionsentscheidung. Schnelligkeit und lokale Präsenz spielen hierbei eine entscheidende

Rolle, gerade in liquiden Märkten, um im Kreise anderer professioneller Kaufinteressenten bestehen zu können.

Ein weiteres wesentliches Kriterium ist ein guter Marktzugang des Asset Managers. Aufgrund der hohen Verkehrskosten und des hohen Arbeitsaufwands im Rahmen einer Immobilientransaktion liegt für die Beteiligten jeweils eine große Bedeutung in der Verlässlichkeit des Transaktionspartners. Die Marktteilnehmer mit einem umfangreichen Trackrecord verfügen über deutliche Marktvorteile. Sie erhalten Kaufangebote frühzeitig und gelegentlich exklusiv, so dass eine Bevorzugung im Rahmen eines Interessentenkreises möglich ist. Umso wichtiger erscheint dies in Marktphasen, in denen Assets knapp und gesucht sind.


Vermietungsmanagement

Ist das Objekt einmal erworben und in den Bestand übernommen, so treten Fragen der wirtschaftlichen Optimierung in den Vordergrund. Hierbei spielt das Vermietungsmanagement eine zentrale Rolle, denn die Vermietung generiert die Einkommensströme, die über die Haltedauer des Objekts hinweg die Verzinsung des eingesetzten Kapitals abbilden. 

 

Die professionelle Vermietung ist ein komplexer Prozess und beginnt mit der Entwicklung eines Objektprofils zur Vermarktung der Flächen. Ein objektspezifisches Marketingkonzept ist dabei ein elementarer Bestandteil. Der Vermietungsprozess führt dann über die konkrete Mietvertragsverhandlung zum Abschluss der Mietverträge. Aus vielen praktischen Erfahrungen ist die Entwicklung eines Mietvertragsentwurfes kompliziert und teilweise sehr aufwendig. 

 

Es bedarf hierzu vielseitiger Kompetenzen, wie z. B. Marktkenntnisse, Researchanalysen, Kontakte zu potentiellen Mietern, Auswahl von kompetenten Maklern und deren Steuerung, Verhandlungsgeschick, Schnelligkeit in der  Abwicklung und die ausgereifte Gestaltung der Mietverträge für beide Vertragsparteien.

Für die erfolgreiche Vermietung bedarf es immobilienspezifischer Spezialkenntnisse. Es kommt zum einen auf die Kenntnis der Mietmärkte an, denn Vermietung ist ein stets regionales Geschäft, das nur derjenige perfekt beherrscht, der vor Ort präsent ist und Kontakt zu den anderen Marktteilnehmern hat.

Zum anderen spielt auch hier interdisziplinäre Immobilienerfahrung eine große Rolle. Wer einen großen Bestand an Gewerbeimmobilien professionell betreut, der kennt genau die Bedürfnisse der Mieter und ist in der Lage Trends und Marktveränderungen zu antizipieren.

Wer einen großen Bestand an Gewerbe-immobilien professionell betreut, der kennt genau die Bedürfnisse der Mieter und ist in der Lage Trends und Marktveränderungen zu antizipieren. Ein Vorteil, wenn es darum geht, Flächen erfolgreich zu vermarkten. Es spielen aber auch Kriterien, wie die Fähigkeit rechtlich gut strukturierte Mietverträge zu produzieren eine wichtige Rolle. Die Qualität der Mietverträge kann sich im späteren Verkaufsprozess wertsteigend auswirken und sorgt für höhere Verkaufspreise. Ein funktionierendes und erfolgreiches Vermietungsmanagement ist ein Qualitäts-merkmal für exzellentes Asset Management.