Portfoliotransaktionen – Herausforderungen und Chancen komplexer Immobiliendeals

Von Dr. Michael Hermes, geschäftsführender Gesellschafter ATOS Asset Management und ATOS Property Management.

Kaum eine andere Form der Immobilientransaktion polarisiert Experten und Marktteilnehmer so sehr wie Portfoliodeals. Die Meinungen auf institutioneller Käuferseite reichen dabei von der Sorge vor unbeherrschbaren Risiken eines vermeintlichen Gemischtwarenladens, an denen schon große Immobilienkonzerne gescheitert sind, bis hin zu der Überzeugung, gerade in einem heiß gelaufenen Markt über solche Transaktionen noch attraktive Renditen erzielen zu können.

Dabei stellen sich Portfolio-Erwerber derzeit die gleiche Frage wie alle Akteure am Immobilienmarkt: Wo stehen wir im aktuellen Zyklus, gibt es Zeichen für eine Überhitzung des Marktes? Keine Frage, die Entwicklung der Kaufpreise und der Rückgang der Renditen sind ein deutlicher Indikator für einen solchen Trend. Es gibt aber einen deutlichen Unterschied zu der Situation vor 10 Jahren, als der Boom schließlich recht unsanft endete: Die hohe Nachfrage von internationalem Kapital wird durch eine breite Nachfrage von deutschen Institutionellen Investoren unterstützt. Das spekulative Element, die Hoffnung auf weiter sinkende Renditen spielt aktuell keine vergleichbare Rolle, vielmehr lockt das Niedrigzinsumfeld Investoren in den Immobilienmarkt. Viele Investoren interessiert vorrangig die nachhaltige Ausschüttung solange der Kapitalerhalt gewährleistet scheint. Erst wenn die Zinsen auf nachhaltig höherem Niveau sind, ist deshalb als Folge der dann einsetzenden Umschichtung von Anlegergeldern in andere Asset Klassen eine Abkühlung zu erwarten.

In einem Punkt aber sind sich alle Experten einig: Gerade bei Portfoliotransaktionen liegt der Schlüssel zum Investmenterfolg in einem professionellen Asset Management.

Portfoliodeals sind zurück

In der Praxis haben Portfoliodeals in den vergangenen Jahren in Deutschland wieder zunehmend an Bedeutung gewonnen. War diese Form der Immobilientransaktion mit der Finanzmarkt- und Immobilienkrise ab 2007 zunächst fast völlig verschwunden, kam es dann schrittweise wieder zu einer Belebung. Paneuropäische Deals mit deutschen Komponenten machten den Anfang, meist in Form sehr homogener Pakete, also einer einzigen Assetklasse wie zum Beispiel Hotels mit einem identischen Ankermieter in allen Objekten.

Gemischtere, heterogenere Portfolien jedoch, etwa in den Bereichen Büro oder Gewerbe, waren in Deutschland über mehrere Jahre quasi unverkäuflich. Verkäufer wie etwa offene Immobilienfonds in Auflösung oder Finanzinvestoren unter Verkaufsdruck sahen sich damit vor die Herausforderung gestellt, ihre Bestände einzeln an den Markt zu bringen. Notwendigerweise gingen dabei die guten Objekte schneller weg und zurück blieb ein Bestand an Immobilien mit erheblichen Schwächen im Hinblick etwa auf Standort, Lage am Standort oder Objektqualität.

Erst seit 18 Monaten tut sich wieder etwas im Bereich der Portfoliotransaktionen. Waren in den vergangenen Jahren viele Verkaufsprozesse noch wegen unterschiedlicher Preisvorstellungen gescheitert, sind jetzt zunehmend erfolgreiche Transaktionen zu beobachten. Offenbar führt die anhaltend hohe Nachfrage in- und ausländischer institutioneller Investoren nach deutschen Immobilien, und der damit einhergehende Druck auf die Objektrenditen dazu, dass Ausweichstrategien gesucht werden. Dabei kann es sich um so unterschiedliche Ansätze wie den Einstieg in B- und C-Standorte, eine erhöhte Risikobereitschaft mit Blick auf Value Add oder opportunistische Investments oder verwandte Assets wie Immobilienfinanzierungen oder eben Portfoliodeals handeln.

Die Portfoliodeals der vergangenen Monate liegen in der ganzen Breite von Core über Value Add bis zu opportunistisch. Kennzeichnend dabei ist, dass die Immobilien in den Portfolien in der Regel von einer Risikoklasse geprägt sind. Die Käufer erwarten also in Hinblick auf die Einzelobjekte einen gewissen Grad an Homogenität.

Die Verkäufe werden meist als mehrstufige Bieterprozesse organisiert. Dabei wird bei Portfoliodeals aufgrund der Komplexität häufig früher als bei Einzelimmobilien einem potenziellen Erwerber Exklusivität eingeräumt. Dann bleiben die Due Diligence Kosten bei Portfolien ein Risikofaktor für den Käufer.

Herausforderung für Asset Manager

Der Käufer sollte sich bereits im Zuge der Due Diligence und Entwicklung des Business Cases für einen Asset Manager entscheiden, um dessen Know-How bestmöglich zu nutzen und ein gemeinsames Commitment zu dem Business Case sicher zu stellen. Ein weiterer Vorteil dieser frühen Einbindung ist die Vorbereitung einer schnellen Übernahme des Portfolios und die zügige Implementierung der notwendigen Maßnahmen.

Grundsätzlich muss der Dienstleister im Hinblick auf die Struktur des Portfolios, regionale Streuung oder Nutzungsarten, in der Lage sein, ein diversifiziertes Portfolio erfolgreich zu managen. Speziell bei Non-Core Transaktionen stellt das eine erhebliche Herausforderung dar.

Im Rahmen der Übernahme des Portfolios sind der Transfer der Objektdaten in die eigene Datenbank, ggf. die Nacherfassung fehlender Informationen, also die Verbesserung der Datenqualität, ein erstes wichtiges Investment. Wichtig ist auch, die Erkenntnisse aus der Due Dilligence aufzugreifen, und beim weiteren Vorgehen Risiken aus dem Kaufvertrag wenn möglich zu bereinigen oder zumindest im Blick zu behalten. Der Fokus liegt vom ersten Tag an auf Quick Wins. Je schneller der Asset Manager ans Werk geht, um so erfolgreicher kann die Transaktion werden. Natürlich fließen in das Pflichtenheft des Asset Managers auch strategische Weichenstellungen des Eigentümers ein. Die Arbeit an den Objekten des Portfolio ist beeinflusst von der Frage nach der Zukunft des Bestandes: Soll das Portfolio bestehen bleiben, soll es als Ganzes weiterverkauft werden oder ist ein Einzelverkauf der Objekte geplant, will der Eigentümer die Objekte des Portfolios gar mit weiteren Immobilien neu strukturieren. Ist das Ziel dauerhafte Ausschüttung, geht es um kurzfristige Wertsteigerung und Weiterverkauf. All das hat Einfluss auf die Zielvorgaben und das Vorgehen des Asset Managements. Danach entscheidet sich, wo und in welchem Umfang der Werkzeugkoffer des Asset Managers von Schönheitsreparaturen über Refurbishments bis Neupositionierung einzelner Objekte zum Einsatz kommt.

Von außen ist nicht immer leicht zu beurteilen, ob eine Portfolioübernahme erfolgreich war oder nicht. Wenn zum Beispiel ein Portfolio relativ zügig ein zweites Mal den Besitzer wechselt, kann dahinter auch einfach ein schneller Exit auf Basis eines attraktiven, gestiegenen Portfoliopreises liegen. Unabhängig davon lehrt die Erfahrung, dass der Erfolg einer Transaktion in der Regel bei dem letzten Drittel der Objekte erzielt wird. Die Quick Wins sorgen für einen soliden Start, der Erfolg kommt mit den letzten Objekten, an denen das Asset Management sich bewähren kann. Die Qualität des Asset Managements entscheidet hier über den wirtschaftlichen Erfolg oder Misserfolg eines Portfoliodeals. Gefragt sind Spezialisten, die gerade bei schwierigen Immobilien über die Erfahrung und das Know-how verfügen, auch unter solchen Voraussetzungen Wertsteigerungspotenziale zu realisieren.